HƯỚNG DẪN VỀ THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT BẢN
Sau đây là giải thích về thuế mà người mua phải trả khi mua bất động sản tại Nhật Bản.
Dù đã cố hết sức để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin này, nhưng hãy vui lòng hỏi chuyên gia được chứng nhận nếu bạn đang có kế hoạch giao dịch trong việc mua bán bất động sản.
Cần lưu ý rằng cuộc thảo luận dưới đây chỉ áp dụng cho việc mua lại bất động sản trực tiếp tại Nhật Bản, trái với việc mua lại chứng chỉ người thụ hưởng được ủy thác.
Ngoài ra, có nhiều ngoại lệ riêng và/hoặc giảm thuế suất dưới đây, nhưng một cuộc thảo luận đầy đủ về tất cả các trường hợp ngoại lệ / cắt giảm đó (theo từng phương diện và ngược lại) nằm ngoài phạm vi của lời giải thích này.
Thuế tiêu dùng
Như một quy luật chung, Thuế tiêu dùng (shouhizei) được trả cho việc bán một tòa nhà ở Nhật Bản, nhưng không áp dụng cho việc bán đất.
Ở Nhật Bản, quyền sở hữu của một tòa nhà và quyền sở hữu của đất nơi tòa nhà được đặt là các quyền hợp pháp riêng biệt. Điều này có nghĩa là khi đất và các tòa nhà được chuyển giao cùng một lúc. Thuế tiêu dùng chỉ được thanh toán trên giá mua của các tòa nhà.
Người bán chịu trách nhiệm pháp lý về việc nộp thuế tiêu thụ cho cơ quan thuế quốc gia (hiện tại là 8%), mặc dù người mua thường xuyên đồng ý trả số tiền thuế tiêu thụ cho người bán cùng với giá mua.
Quyền cư trú
Người bán bất động sản Nhật Bản chịu trách nhiệm về thuế tiêu dùng ở Nhật Bản, bất kể người bán có thực sự cư trú ở Nhật Bản hay không, và bất kể người bán được coi là có 'cơ sở thường trú' ở Nhật Bản theo quy tắc thuế thu nhập của Nhật Bản.
Tuy nhiên, người bán nước ngoài và/hoặc người bán Nhật Bản không đủ điều kiện làm 'doanh nghiệp chịu thuế' đối với mục đích thuế tiêu thụ của Nhật Bản [shouhizei kazeijigyou, thông thường thì bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào có doanh thu đủ điều kiện trên 10 triệu JPY trong năm tài chính tính từ hai năm trước ngày chuyển khoản] được miễn không phải nộp thuế tiêu dùng.
Thuế Tài Sản Cố Định và Thuế Quy Hoạch Thành Phố
Thuế Tài Sản Cố Định (koteishisanzei) và Thuế Quy Hoạch Thành Phố (toshi keikakuzei) được đánh thuế mỗi năm đối với chủ sở hữu tài sản kể từ ngày 1 tháng 1.
Thuế tài sản cố định là 1,4% giá trị của tài sản như đã được chỉ ra trong 'sách thuế tài sản cố định' (koteishisan kazeidaichou) cho nội dung đó, và thuế quy hoạch thành phố là 0.3% cho giá trị đó.
Cả hai loại thuế này đều phải trả cho chính quyền thành phố địa phương theo hàng quý vào tháng 4, tháng 7, tháng 12 và tháng 2 năm sau. Tuy nhiên hãy chú ý rằng loại thuế quy hoạch thành phố đó chỉ áp dụng cho tài sản nằm trong khu vực quy hoạch thành phố được chỉ định (toshi keikaku kuiki) theo luật quy hoạch của Nhật Bản.
Giao Dịch Giữa Năm
Khi tài sản được đã bán trong năm dương lịch (ví dụ: ngày bán là ngày 1 tháng 7), người bán thường yêu cầu người mua phải trả tỷ lệ thuế tài sản cố định / thuế quy hoạch thành phố tương ứng với thời điểm người mua mới sẽ sở hữu bất động sản trong năm.
Do đó, người mua tài sản vào ngày 1 tháng 7 thường sẽ phải trả cho người bán số tiền bằng 1/2 thuế tài sản cố định / thuế lập quy hoạch thành phố cho năm đó cùng với giá mua và số thuế tiêu dùng có liên quan.
Bộ Ba Lớn: Thuế Mua Lại Bất Động Sản, Thuế Đăng Ký và Thuế Đóng Dấu
Ngoài thuế tiêu thụ và thuế tài sản cố định / thuế quy hoạch thành phố, người mua bất động sản Nhật Bản nên chuẩn bị cho các loại thuế sau đây.
1.Thuế Mua Lại Bất Đông Sản (fudousan shutokuzei)
Thuế mua lại bất động sản được người mua thanh toán mỗi khi đất và /hoặc những tòa nhà được chuyển giao ở Nhật Bản, bất kể việc chuyển nhượng có được đăng ký trong Cơ quan đăng ký bất động sản chính thức (toukibo) hay không và bất kể số tiền của giá mua, giá xây dựng, v.v ... hay không. Cũng như thuế tài sản cố định và thuế quy hoạch thành phố nêu trên, giá trị của tài sản như được chỉ ra trong ‘sổ thuế tài sản cố định’ (koteishisan kazeidaichou) cho tài sản đó được sử dụng để tính số tiền thuế thu được.
Mức thuế cơ bản hiện tại là 4% giá trị được ghi trong số thuế tài sản cố định có liên quan.
Những Sự Cắt Giảm Trong Thời Gian Giới Hạn
Cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2018, các tòa nhà đất và nhà ở bị đánh thuế với mức giảm đặc biệt là 3%.
Ngoài ra, việc chuyển giao về đất được hưởng giảm 50% thuế đặc biệt cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2018. Cần lưu ý rằng việc chuyển giao trong các lợi ích của người thụ hưởng ủy thác không phải chịu thuế này, mặc dù các cải tạo lớn hoặc bổ sung cho một tài sản hiện thường đang có.
2. Thuế Đăng Ký (touroku menkyozei)
Việc đăng ký quyền sở hữu và các quyền lợi hợp pháp khác trong đất đai và các tòa nhà (như thế chấp) và đăng ký chuyển nhượng,v.v… Quyền sở hữu và các quyền lợi khác phải chịu Thuế Đăng Ký.
'Đăng ký' ở đây là đề cập đến việc ghi lại lợi ích hợp pháp trong Cơ quan đăng ký bất động sản chính thức (toukibo) được duy trì tại Cục Pháp lý địa phương đối với tài sản đó, được coi là đưa ra thông báo mang tính xây dựng cho tất cả các chủ sở hữu tiếp theo (và công chúng nói chung) rằng tài sản đó phải tuân theo các quyền được ghi tại nơi đăng ký đó.
Cách tính thuế như thế nào?
Loại thuế này được tính dựa trên giá trị của tài sản như đã được chỉ ra trong ‘sổ thuế tài sản cố định’ (koteishisan kazeidaichou) cho tài sản đó (cùng cơ sở để tính thuế thu nhập bất động sản trên).
Thuế suất đăng ký thay đổi theo loại lời nhuận pháp lý được đăng ký
Đăng ký quyền sỡ hữu ban đầu
Tỷ lệ đăng ký quyền sở hữu ban đầu (sau khi xây dựng ...) (shoyuuken hozon touki) là 0,4%, nhưng sau đó tỷ lệ việc chuyển giao quyền sở hữu (shoyuuken iten touki) là 2%.
Thế chấp
Đối với các khoản thế chấp, cơ sở tính thuế đăng ký là số tiền vay (tức là số tiền được đảm bảo) và thuế suất là 0,4%.
Những Sự Cắt Giảm Trong Thời Gian Giới Hạn
Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ đối với các mức giá trên (đặc biệt là đối với việc đăng ký quyền sở hữu ban đầu hoặc chuyển giao quyền sở hữu hiện tại trong nhà ở lần lượt là 0,15% và 0,3% cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2017).
Tóm lại, cho đến ngày 31 tháng 1 năm 2017, thuế suất cho việc đăng ký chuyển quyền sở hữu đất là 1.5%.
3. Thuế Dấu tem (inshizei)
Thuế Dấu tem được thanh toán trên nhiều loại tài liệu bất động sản như thỏa thuận mua bán đất và / hoặc các tòa nhà, các thỏa thuận để tạo ra một diện tích (một ‘diện tích’ tương tự như công trình phụ trong các quốc gia luật chung), thỏa thuận thuê đất và xây dựng hợp đồng, v.v. với các nhà thầu nói chung.
Mỗi phiên bản thực hiện của một thỏa thuận phải có một con dấu, với chi phí của con dấu tùy thuộc vào giá trị/số tiền của thỏa thuận.
Ví dụ, cơ sở thuế đóng dấu đối với thỏa thuận mua và bán đất là giá mua. Thuế dấu tem trên thỏa thuận như vậy với giá mua từ 500 triệu đến 1 tỷ JPY (khoảng 4-8 triệu USD) là 200.000JPY (mặc dù cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2018, thuế đối với các thỏa thuận mua và bán trên 10 triệu JPY được giảm thông qua mức thuế đặc biệt là 160.000JPY).
Mặc dù về mặt kỹ thuật, người dự thảo thỏa thuận có trách nhiệm mua dấu tem thực tế để đính kèm (giống như bưu chính), trong thực tế bên nào chịu chi phí này thì phải thương lượng.
Xin lưu ý rằng trên vài cuốn sách có một loại thuế bất động sản khác được gọi là Thuế Nắm Giữ Đất Đai Đặc BIệt (tokubetsu tochi hoyuuzei), nhưng nó đã không còn hiệu lực kể từ năm 2003.
Thuế Thu Nhập và Khấu Trừ Thuế của Nhật Bản
Người không cư trú và các công ty nước ngoài nói chung không phải chịu thuế thu nhập của Nhật Bản, miễn là họ không có 'cơ sở thường trú' tại Nhật Bản theo quy tắc thuế thu nhập của Nhật Bản.
Tuy nhiên, ngay cả đối với những người không cư trú như vậy, có một số loại 'nguồn thu nhập của Nhật Bản' bị đánh thuế, ví dụ, các lợi nhuận từ việc bán bất động sản của Nhật Bản.
Đối với các tập đoàn thông thường của Nhật Bản, bất kỳ khoản lãi nào nhận được từ việc bán bất động sản đều phải chịu thuế suất thuế thu nhập cận biên áp dụng cho công ty đó. Đối với các tập đoàn nước ngoài có cơ sở thường trú tại Nhật Bản, thuế suất áp dụng tùy thuộc vào loại cơ sở thường trú khác nhau tại Nhật Bản (có ba loại theo luật thuế của Nhật Bản) trong số các yếu tố khác.
Đối với người không cư trú không có cơ sở thường trú ở Nhật Bản, thuế suất áp dụng đối với lợi nhuận bất động sản có thể khác nhau tùy thuộc vào việc người không thường trú là công ty nước ngoài hay cá nhân nước ngoài và bị đánh thuế đối với cá nhân ở mức 15% hoặc 30% tùy thuộc vào thời gian người bán nắm giữ tài sản (năm năm hoặc ít hơn).
Tóm lại, bất kỳ biến động bất động sản nào của Nhật Bản bởi một người không cư trú về nguyên tắc phải chịu thuế khấu trừ (thông thường là 10.21%), mặc dù số tiền khấu trừ thực tế có thể khác nhau tùy thuộc vào vị trí của người bán (trong số các yếu tố khác), do các nội dung khác nhau của các hiệp định thuế khác nhau mà Nhật Bản đã thực hiện cùng với các nước trên thế giới.
Đối với cá nhân mua không thường trú, điều quan trọng là phải hiểu rằng
- Sẽ có thuế tăng vốn của Nhật Bản cũng như khấu trừ thuế từ việc biến động bất động sản của Nhật Bản bất kể tình trạng cư trú của bạn, và
- Thu nhập cho thuê sẽ chịu thuế khấu trừ (thông thường là 20,42%) trước khi được chuyển ra nước ngoài.
Thuế suất cụ thể tùy thuộc vào nơi xuất xứ của bạn, đặc tính thu nhập như vậy đối với mục đích thuế của Nhật Bản, các quy tắc và nội dung của việc xử lý thuế song phương có thể áp dụng, v.v…
Ghi chú: Mọi nỗ lực đã được thực hiện để đảm bảo tính chính xác và đầy đủ của thông tin này, dựa trên luật thuế liên quan tính đến tháng 7 năm 2015. Vui lòng tham khảo ý kiến chuyên gia được chứng nhận nếu bạn đang lập một kế hoạch giao dịch.
