BẤT ĐỘNG SẢN ST HOUSING 東京都新宿区高田馬場 1-17-18 ST高田馬場ビル 7-8F

HƯỚNG DẪN VỀ THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT BẢN

HƯỚNG DẪN VỀ THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT BẢN

Tháng 5 31, 2018

Sau đây là gii thích v thuế mà người mua phi tr khi mua bt đng sn ti Nht Bn.

Dù đã c hết sc đ đm bo tính chính xác và đy đ ca thông tin này, nhưng hãy vui lòng hi chuyên gia được chng nhn nếu bn đang có kế hoch giao dch trong vic mua bán bt đng sn.

Cn lưu ý rng cuc tho lun dưới đây ch áp dng cho vic mua li bt đng sn trc tiếp ti Nht Bn, trái vi vic mua li chng ch người th hưởng được y thác.

Ngoài ra, có nhiu ngoi l riêng và/hoc gim thuế sut dưới đây, nhưng mt cuc tho lun đy đ v tt c các trường hp ngoi l / ct gim đó (theo tng phương din và ngược li) nm ngoài phm vi ca li gii thích này. 

 

Thuế tiêu dùng

Như mt quy lut chung, Thuế tiêu dùng (shouhizei) được tr cho vic bán mt tòa nhà Nht Bn, nhưng không áp dng cho vic bán đt.

Nht Bn, quyn s hu ca mt tòa nhà và quyn s hu ca đt nơi tòa nhà được đt là các quyn hp pháp riêng bit. Điu này có nghĩa là khi đt và các tòa nhà được chuyn giao cùng mt lúc. Thuế tiêu dùng ch được thanh toán trên giá mua ca các tòa nhà.

Người bán chu trách nhim pháp lý v vic np thuế tiêu th cho cơ quan thuế quc gia (hin ti là 8%), mc dù người mua thường xuyên đng ý tr s tin thuế tiêu th cho người bán cùng vi giá mua.

 

Quyn cư trú

Người bán bt đng sn Nht Bn chu trách nhim v thuế tiêu dùng Nht Bn, bt k người bán có thc s cư trú Nht Bn hay không, và bt k người bán được coi là có 'cơ s thường trú' Nht Bn theo quy tc thuế thu nhp ca Nht Bn.

Tuy nhiên, người bán nước ngoài và/hoc người bán Nht Bn không đ điu kin làm 'doanh nghip chu thuế' đi vi mc đích thuế tiêu th ca Nht Bn [shouhizei kazeijigyou, thông thường thì bt kỳ cá nhân hoc t chc nào có doanh thu đ điu kin trên 10 triu JPY trong năm tài chính tính t hai năm trước ngày chuyn khon] được min không phi np thuế tiêu dùng.

 

Thuế Tài Sn C Đnh và Thuế Quy Hoch Thành Ph

Thuế Tài Sn C Đnh (koteishisanzei) và Thuế Quy Hoch Thành Ph (toshi keikakuzei) được đánh thuế mi năm đi vi ch s hu tài sn k t ngày 1 tháng 1.

Thuế tài sn c đnh là 1,4% giá tr ca tài sn như đã được ch ra trong 'sách thuế tài sn c đnh' (koteishisan kazeidaichou) cho ni dung đó, và thuế quy hoch thành ph là 0.3% cho giá tr đó.

C hai loi thuế này đu phi tr cho chính quyn thành ph đa phương theo hàng quý vào tháng 4, tháng 7, tháng 12 và tháng 2 năm sau. Tuy nhiên hãy chú ý rng loi thuế quy hoch thành ph đó ch áp dng cho tài sn nm trong khu vc quy hoch thành ph được ch đnh (toshi keikaku kuiki) theo lut quy hoch ca Nht Bn.

 

Giao Dch Gia Năm

Khi tài sn được đã bán trong năm dương lch (ví d: ngày bán là ngày 1 tháng 7), người bán thường yêu cu người mua phi tr t l thuế tài sn c đnh / thuế quy hoch thành ph tương ng vi thi đim người mua mi s s hu bt đng sn trong năm.

Do đó, người mua tài sn vào ngày 1 tháng 7 thường s phi tr cho người bán s tin bng 1/2 thuế tài sn c đnh / thuế lp quy hoch thành ph cho năm đó cùng vi giá mua và s thuế tiêu dùng có liên quan.

 

B Ba Ln: Thuế Mua Li Bt Đng Sn, Thuế Đăng Ký và Thuế Đóng Du

Ngoài thuế tiêu th và thuế tài sn c đnh / thuế quy hoch thành ph, người mua bt đng sn Nht Bn nên chun b cho các loi thuế sau đây.

 

1.Thuế Mua Li Bt Đông Sn (fudousan shutokuzei)

Thuế mua li bt đng sn được người mua thanh toán mi khi đt và /hoc nhng tòa nhà được chuyn giao Nht Bn, bt k vic chuyn nhượng có được đăng ký trong Cơ quan đăng ký bt đng sn chính thc (toukibo) hay không và bt k s tin ca giá mua, giá xây dng, v.v ... hay không. Cũng như thuế tài sn c đnh và thuế quy hoch thành ph nêu trên, giá tr ca tài sn như được ch ra trong ‘s thuế tài sn c đnh’ (koteishisan kazeidaichou) cho tài sn đó được s dng đ tính s tin thuế thu được.

Mc thuế cơ bn hin ti là 4% giá tr được ghi trong s thuế tài sn c đnh có liên quan.

 

Nhng S Ct Gim Trong Thi Gian Gii Hn

Cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2018, các tòa nhà đt và nhà b đánh thuế vi mc gim đc bit là 3%.

Ngoài ra, vic chuyn giao v đt được hưởng gim 50% thuế đc bit cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2018. Cn lưu ý rng vic chuyn giao trong các li ích ca người th hưởng y thác không phi chu thuế này, mc dù các ci to ln hoc b sung cho mt tài sn hin thường đang có.

 

2. Thuế Đăng Ký (touroku menkyozei)

Vic đăng ký quyn s hu và các quyn li hp pháp khác trong đt đai và các tòa nhà (như thế chp) và đăng ký chuyn nhượng,v.v… Quyn s hu và các quyn li khác phi chu Thuế Đăng Ký.

'Đăng ký' đây là đ cp đến vic ghi li li ích hp pháp trong Cơ quan đăng ký bt đng sn chính thc (toukibo) được duy trì ti Cc Pháp lý đa phương đi vi tài sn đó, được coi là đưa ra thông báo mang tính xây dng cho tt c các ch s hu tiếp theo (và công chúng nói chung) rng tài sn đó phi tuân theo các quyn được ghi ti nơi đăng ký đó.

 

Cách tính thuế như thế nào?

Loi thuế này được tính da trên giá tr ca tài sn như đã được ch ra trong ‘s thuế tài sn c đnh’ (koteishisan kazeidaichou) cho tài sn đó (cùng cơ s đ tính thuế thu nhp bt đng sn trên).

Thuế sut đăng ký thay đi theo loi li nhun pháp lý được đăng ký

 

Đăng ký quyn s hu ban đu

T l đăng ký quyn s hu ban đu (sau khi xây dng ...) (shoyuuken hozon touki) là 0,4%, nhưng sau đó t l vic chuyn giao quyn s hu (shoyuuken iten touki) là 2%.

 

Thế chp

Đi vi các khon thế chp, cơ s tính thuế đăng ký là s tin vay (tc là s tin được đm bo) và thuế sut là 0,4%.

 

Nhng S Ct Gim Trong Thi Gian Gii Hn

Tuy nhiên, có mt s trường hp ngoi l đi vi các mc giá trên (đc bit là đi vi vic đăng ký quyn s hu ban đu hoc chuyn giao quyn s hu hin ti trong nhà ln lượt là 0,15% và 0,3% cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2017).

Tóm li, cho đến ngày 31 tháng 1 năm 2017, thuế sut cho vic đăng ký chuyn quyn s hu đt là 1.5%.

 

3. Thuế Du tem (inshizei)

Thuế Du tem được thanh toán trên nhiu loi tài liu bt đng sn như tha thun mua bán đt và / hoc các tòa nhà, các tha thun đ to ra mt din tích (mt ‘din tích’ tương t như công trình ph trong các quc gia lut chung), tha thun thuê đt và xây dng hp đng, v.v. vi các nhà thu nói chung. 

Mi phiên bn thc hin ca mt tha thun phi có mt con du, vi chi phí ca con du tùy thuc vào giá tr/s tin ca tha thun.

Ví d, cơ s thuế đóng du đi vi tha thun mua và bán đt là giá mua. Thuế du tem trên tha thun như vy vi giá mua t 500 triu đến 1 t JPY (khong 4-8 triu USD) là 200.000JPY (mc dù cho đến ngày 31 tháng 3 năm 2018, thuế đi vi các tha thun mua và bán trên 10 triu JPY được gim thông qua mc thuế đc bit là 160.000JPY).

Mc dù v mt k thut, người d tho tha thun có trách nhim mua du tem thc tế đ đính kèm (ging như bưu chính), trong thc tế bên nào chu chi phí này thì phi thương lượng.

Xin lưu ý rng trên vài cun sách có mt loi thuế bt đng sn khác được gi là Thuế Nm Gi Đt Đai Đc BIt (tokubetsu tochi hoyuuzei), nhưng nó đã không còn hiu lc k t năm 2003.

 

Thuế Thu Nhp và Khu Tr Thuế ca Nht Bn

Người không cư trú và các công ty nước ngoài nói chung không phi chu thuế thu nhp ca Nht Bn, min là h không có 'cơ s thường trú' ti Nht Bn theo quy tc thuế thu nhp ca Nht Bn.

Tuy nhiên, ngay c đi vi nhng người không cư trú như vy, có mt s loi 'ngun thu nhp ca Nht Bn' b đánh thuế, ví d, các li nhun t vic bán bt đng sn ca Nht Bn.

Đi vi các tp đoàn thông thường ca Nht Bn, bt kỳ khon lãi nào nhn được t vic bán bt đng sn đu phi chu thuế sut thuế thu nhp cn biên áp dng cho công ty đó. Đi vi các tp đoàn nước ngoài có cơ s thường trú ti Nht Bn, thuế sut áp dng tùy thuc vào loi cơ s thường trú khác nhau ti Nht Bn (có ba loi theo lut thuế ca Nht Bn) trong s các yếu t khác.

Đi vi người không cư trú không có cơ s thường trú Nht Bn, thuế sut áp dng đi vi li nhun bt đng sn có th khác nhau tùy thuc vào vic người không thường trú là công ty nước ngoài hay cá nhân nước ngoài và b đánh thuế đi vi cá nhân mc 15% hoc 30% tùy thuc vào thi gian người bán nm gi tài sn (năm năm hoc ít hơn).

Tóm li, bt kỳ biến đng bt đng sn nào ca Nht Bn bi mt người không cư trú v nguyên tc phi chu thuế khu tr (thông thường là 10.21%), mc dù s tin khu tr thc tế có th khác nhau tùy thuc vào v trí ca người bán (trong s các yếu t khác), do các ni dung khác nhau ca các hip đnh thuế khác nhau mà Nht Bn đã thc hin cùng vi các nước trên thế gii.

Đi vi cá nhân mua không thường trú, điu quan trng là phi hiu rng

  1. S có thuế tăng vn ca Nht Bn cũng như khu tr thuế t vic biến đng bt đng sn ca Nht Bn bt k tình trng cư trú ca bn, và
  2. Thu nhp cho thuê s chu thuế khu tr (thông thường là 20,42%) trước khi được chuyn ra nước ngoài.

Thuế sut c th tùy thuc vào nơi xut x ca bn, đc tính thu nhp như vy đi vi mc đích thuế ca Nht Bn, các quy tc và ni dung ca vic x lý thuế song phương có th áp dng, v.v…

 

Ghi chú: Mi n lc đã được thc hin đ đm bo tính chính xác và đy đ ca thông tin này, da trên lut thuế liên quan tính đến tháng 7 năm 2015. Vui lòng tham kho ý kiến chuyên gia được chng nhn nếu bn đang lp mt kế hoch giao dch.



Leave a comment


Also in Kiến thức mua nhà

BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT BẢN: NÊN MUA HAY THUÊ
BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT BẢN: NÊN MUA HAY THUÊ

Tháng 6 09, 2021

Có một lời khuyên từ chúng tôi, khi bạn bắt đầu cho một kế hoạch để sở hữu nhà hoặc căn hộ tại Nhật Bản, bạn cần tham khảo tư vấn từ các Chuyên gia uy tín. Đến với ST HOUSING, với kiến thức và kinh nghiệm sâu rộng từ các Chuyên gia, bạn sẽ không cần lo lắng về các thủ tục vốn dĩ khá phức tạp của Nhật Bản!

Read More

THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT BẢN - NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT
THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN NHẬT BẢN - NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT

Tháng 6 08, 2021

Dưới đây, chúng tôi sẽ thống kê danh sách các loại thuế liên quan đến việc mua bất động sản ở Nhật Bản. Khi bắt đầu lên kế hoạch giao dịch, bạn nên tham khảo ý kiến của các Chuyên gia tài chính. Các bạn cũng có thể liên hệ với ST HOUSING, với đội ngũ Chuyên gia có kiến thức và kinh nghiệm sâu rộng luôn sẵn sàng tư vấn và giải đáp tất cả các thắc mắc của bạn!

Read More

CƠ BẢN VỀ VAY THẾ CHẤP ĐỂ MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHẬT BẢN
CƠ BẢN VỀ VAY THẾ CHẤP ĐỂ MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHẬT BẢN

Tháng 6 06, 2021

Làm thế nào để người nước ngoài có thể vay thế chấp hoặc vay bất động sản tại Nhật Bản? Tại ST HOUSING, chúng tôi hỗ trợ từ tư vấn mua bất động sản đầu tư đến giới thiệu cho vay đầu tư bất động sản. Hãy liên lạc với chúng tôi, mọi thắc mắc của các bạn sẽ được giải quyết!

Read More