NHỮNG ĐIỀU CẦN BIẾT KHI MUA CĂN HỘ TẠI NHẬT BẢN

Tháng 6 05, 2021

Đây là câu hỏi thường đặt ra của những bạn đang có ý định đi du học Nhật Bản nhưng chưa biết nên bắt đầu từ đâu? Các bạn đừng lo lắng nhé, ST – Housing sẽ giúp bạn tìm hiểu những điều cơ bản nhất về chặng đường du học tại đất nước Mặt trời này!

Trong bài viết này, chúng tôi thảo luận về các vấn đề cụ thể liên quan đến việc mua nhà chung cư ở Nhật Bản. Để biết tổng quan về quy trình mua bất động sản, vui lòng xem: Hướng dẫn Mua nhà ở Nhật Bản .

Mua một căn hộ chung cư không giống như mua một ngôi nhà riêng lẻ vì căn hộ là một phần của một tòa nhà lớn hơn. Các Hiệp hội quản lý (管理組合- kanri kumiai ) là cơ quan chủ quản của một tòa nhà chung cư. Họ chịu trách nhiệm trước pháp luật về bảo trì và chăm sóc khu vực chung của tòa nhà. Một Hiệp hội quản lý nhà tốt sẽ đảm bảo chăm sóc tòa nhà theo cách thường xuyên, thay vì chờ đợi những hỏng hóc phát sinh.

Các nội quy chung cư (“Bylaws” 規約 kiyaku ) là các quy tắc chỉ ra các quyền và nghĩa vụ của tất cả những người đồng sở hữu trong tòa nhà. Một số nội dung của các điều luật là bắt buộc và một số nội dung trong số đó có thể được thay đổi bởi một cuộc biểu quyết của Hiệp hội quản lý. Ví dụ, theo Luật Nhà chung cư của Nhật Bản, cuộc họp Hiệp hội Chủ sở hữu nhà phải được tổ chức ít nhất mỗi năm một lần.

Mặc dù có những trường hợp ngoại lệ, nhưng để thông qua cuộc bỏ phiếu của Hiệp hội Chủ sở hữu, nói chung, ít nhất 50% tổng số người đồng sở hữu riêng lẻ và người đồng sở hữu nắm giữ quyền sở hữu ít nhất 50% tổng diện tích độc quyền trong căn hộ phải đồng ý. Chủ sở hữu căn hộ có quyền biểu quyết dựa trên mỗi quyền sở hữu bất động sản cũng như quy mô tương đối của khu vực thuộc sở hữu tư nhân của họ trong tòa nhà. Điều này có nghĩa là nhiều người đồng sở hữu thiểu số có thể cùng nhau bỏ phiếu để chặn hành động của một hoặc nhiều người đồng sở hữu nắm giữ trên 50% tổng diện tích đặc quyền của tòa nhà, nhưng một hoặc một số người đồng sở hữu nắm giữ trên 50% tổng diện tích độc quyền khu vực cũng có thể chặn một cuộc bỏ phiếu của tất cả những người đồng sở hữu.

Chi phí và các vấn đề cụ thể đối với căn hộ

Sau đây là một số loại phí và những vấn đề bạn cần lưu ý khi mua nhà chung cư ở Nhật Bản.

Quỹ dự phòng sửa chữa

Thông thường người mua cần thanh toán một lần quỹ dự phòng sửa chữa tại thời điểm mua. Ở khu vực Tokyo, con số này thường là khoảng 400.000 yên, nhưng số tiền chính xác phụ thuộc vào nhiều yếu tố như số tuổi của tòa nhà, giá căn hộ trên mỗi tsubo (một tsubo bằng 3,31 mét vuông), v.v. Căn hộ có phí dự trữ sửa chữa thường xuyên để vào thời điểm cần phải sửa chữa lớn, có một số tiền đã tiết kiệm được. Tất cả những người đồng sở hữu cũng có thể phải trả thêm phí tại thời điểm việc cải tạo được quyết định.

Phí quản lý

Phí quản lý thường là 10.000-20.000JPY mỗi tháng, tùy thuộc vào quy mô và độ tuổi của tòa nhà, v.v. nhưng phí này có thể thay đổi theo thời gian. Bất động sản đắt tiền hơn có phí quản lý cao hơn. Phí được chia cho mỗi chủ sở hữu, vì vậy nếu người bán của bạn không được thanh toán tại thời điểm chuyển giao, bạn có thể phải chịu trách nhiệm với chi phí chưa thanh toán đó. Số tiền phí quản lý (và phí dự phòng sửa chữa) sẽ phụ thuộc vào kích thước tương đối của căn hộ của bạn trong tòa nhà. Chủ sở hữu các căn hộ lớn hơn phải trả phí cao hơn.

Phí dự trữ sửa chữa

Phí dự trữ sửa chữa trung bình từ ¥ 5.000 đến ¥ 15.000 mỗi tháng, nhưng chúng có thể thay đổi theo thời gian và các tài sản đắt tiền hơn có phí dự trữ sửa chữa cao hơn. Đối với các công trình cũ, số tiền này có thể nhiều hơn (để chuẩn bị cho một cuộc đại tu bổ). Phí được trả bởi mỗi người đồng sở hữu, vì vậy nếu người bán của bạn không được thanh toán, bạn có thể phải chịu trách nhiệm không lường trước.

Các vấn đề khác cần lưu ý

Các cuộc họp và biên bản của Hiệp hội Chủ nhà có thể chỉ bằng tiếng Nhật và người nước ngoài có thể khó theo dõi. Những người đồng sở hữu vắng mặt đôi khi cần thuê một đại diện có mặt để tham gia các Cuộc họp của Hiệp hội Chủ sở hữu.
Nếu bạn mua một căn hộ trong một bất động sản cũ, có nguy cơ là trong một vài năm, tòa nhà có thể phải bị phá bỏ và một tòa nhà mới được xây dựng. Đây là vấn đề đối với cuộc bỏ phiếu của Hiệp hội Chủ nhà, và tỷ lệ phiếu tán thành cao hơn quy tắc đa số thông thường. Có thể nảy sinh rắc rối khi một số đồng sở hữu không thể có thêm tiền để chi trả cho việc phá bỏ và xây dựng lại toàn bộ.
Theo nguyên tắc chung, những căn hộ quay mặt về hướng Nam có giá trị hơn vì chúng nhận được nhiều ánh sáng mặt trời nhất. Ngoài ra, các căn hộ ở tầng cao càng có giá vì tiềm năng có tầm nhìn đẹp ra thành phố. Căn hộ ở tầng thấp không an toàn và bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi tiếng ồn đường phố hơn sơ với các căn hộ ở tầng cao.
Hãy nhớ rằng một số chủ đầu tư thích đặt phí dự phòng quản lý và sửa chữa thấp bất thường khi tòa nhà còn mới, chỉ thay đổi chúng sau khi tòa nhà đã được bán hết.

Những điều cần biết

Sau đây là các vấn đề và câu hỏi khác cần xem xét khi bạn thực hiện thẩm định.

Xem lại các Điều luật và Biên bản của Hiệp hội Chủ sở hữu nhà trong vài năm trước
Có bao gồm chỗ đậu xe không? Có bất kỳ phụ phí nào không?
Các tiện ích có được đo lường riêng không?
Có phòng riêng biệt (トランクルーム) không? Có bất kỳ phụ phí nào không?
Có bất kỳ cuộc cải tạo lớn nào đang được lên kế hoạch hoặc thảo luận không?
Kiểm tra chính sách bảo hiểm tòa nhà và đảm bảo các khu vực chung được bảo hiểm
Số dư hiện tại của quỹ dự phòng là bao nhiêu? Hiệp hội Chủ nhà có thực hiện bất kỳ khoản vay đặc biệt nào không? Để biết thêm thông tin, hãy xem lại bản sao báo cáo thu nhập và bảng cân đối của Hiệp hội Chủ nhà
Tài sản được duy trì tốt như thế nào? Xem lại Kế hoạch chi tiêu vốn dài hạn của bất động sản (長期修繕計画書-chouki keikakusho)
Được phép nuôi thú cưng không?
Người bán đã thanh toán cho phí quản lý trước đây / phí dự trữ sửa chữa không? Tất cả những người đồng sở hữu khác trong tòa nhà có thanh toán hết không?
Các phòng có kích thước đều nhau hay một số phòng nhỏ đến mức khó sử dụng? Có sơ đồ mặt bằng khác thường không (ví dụ, một cửa ra vào bên ngoài thông qua nhà bếp)?
Tòa nhà trên đất bị thu hồi không? Liệu Hiệp hội Chủ sở hữu nhà có được ủy quyền hợp pháp để xây dựng lại tòa nhà trong tương lai không, hay có một số loại hạn chế pháp lý nào đó? (既存不適格kizonfutekikaku ''grandfathered building '' đề cập đến một tòa nhà hợp pháp theo Luật Tiêu chuẩn Xây dựng vào thời điểm nó được xây dựng, nhưng do sự thay đổi trong luật, ngày nay sẽ không được phép xây dựng. Những tòa nhà này có thể vẫn còn được sử dụng ở thời điểm hiện tại, nhưng chúng bị hạn chế được xây dựng lại hoặc sửa chữa.)
Hàng xóm có ồn ào không? Có đường cao tốc nào gần đây không?
Có bao nhiêu thang máy? Có thang máy khẩn cấp không?
Bạn có quyền gì đối với các khu đất xung quanh tòa nhà?
Tòa nhà có được thiết kế để chống động đất không?
Tòa nhà có phòng tập thể dục, hồ bơi hoặc dịch vụ trợ giúp đặc biệt không?

“Tậu trâu, lấy vợ, làm nhà “
Mua nhà là một việc trọng đại, cần một khoản đầu tư lớn. Vì vậy bạn nên tìm đúng đối tác có hiểu biết và đáng tín cậy, người có thể giúp hướng dẫn bạn trong suốt quá trình. Bạn hãy thực sự dành thời gian để đưa ra quyết định phù hợp với bạn.

Nguồn: https://resources.realestate.co.jp/buy/questions-to-ask-when-buying-a-condominium-.../
Tổng hợp: ST HOUSING