Mua bất động sản tại Nhật: Có gì khác so với quốc tế?
Mua bất động sản tại Nhật: Có gì khác so với quốc tế?
Tokyo là thị trường trọng điểm cho các nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản tại Nhật
15 tháng 11 năm 2016 — Sau đây là bảng ghi chép bài thuyết trình mang tên Mua bất động sản tại Nhật: Có gì khác so với quốc tế? đã được gửi đến Văn phòng liên hợp bất động sản Nhật-Mỹ (JARECO) tại Tokyo vào ngày 13 tháng 9 năm 2016. Video của bài thuyết trình này có sẵn tại đây.
Bài thuyết trình so sánh Nhật Bản với các thị trường khác — bao gồm Hồng Kông, Trung Quốc, Singapore, Canada và Hoa Kỳ — và mô tả:
• Quyền sở hữu bất động sản của người nước ngoài tại Nhật Bản
• Cách nghiên cứu bất động sản tại Nhật Bản
• Đăng ký và chuyển nhượng bất động sản tại Nhật Bản
• Quy hoạch đất tại Nhật Bản
• Sở thích của người mua nhà tại Nhật Bản
• Tài chính và thế chấp tại Nhật Bản
• Bảo hiểm và thuế tại Nhật Bản
Để biết thêm thông tin, vui lòng xem Landed Japan. Bạn cũng có thể đăng ký nhận Landed Newsletter hàng tháng.
Mua bất động sản tại Nhật: Có gì khác so với quốc tế?
Trong bài thuyết trình này, tôi sẽ nêu bật một số cách thức vận hành của bất động sản Nhật Bản khác với cách thức ở các nước khác. Tôi sẽ đề cập đến các hạn chế về quyền sở hữu của người nước ngoài, cách thức bất động sản được liệt kê và bán, hệ thống pháp lý và đăng ký, quy hoạch, thế chấp, bảo hiểm và thuế. Hãy bắt đầu với những người có thể sở hữu bất động sản tại Nhật và những loại tài sản mà họ có thể sở hữu.
Người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Nhật?
Nhật Bản cho phép người nước ngoài sở hữu bất động sản. Những người không phải người Nhật có thể sở hữu đất ở Nhật và họ cũng có thể sở hữu các tòa nhà mới hiện có. Cả công ty Nhật Bản và nước ngoài đều có thể sở hữu đất đai và các tòa nhà ở Nhật, cũng như có thể ủy thác cho người khác. Tại Nhật Bản, nhà và căn hộ thường được xây dựng trên đất đã được cho thuê theo hợp đồng dài hạn.
Cá nhân, công ty hoặc đền đài Phật giáo hay đền thờ Thần đạo đều có thể sở hữu đất tại Nhật. Những ngôi nhà được xây dựng trên đất thuê thường có thể được mua giảm giá. Bởi vì tất cả những gì bạn đang mua là phần cấu trúc chứ không phải phần đất bên dưới. Và bạn có thể phải trả tiền để nhờ người phá hủy tòa nhà khi vào cuối hạn hợp đồng cho thuê.
Điều này trái ngược với Trung Quốc, nơi mà tất cả đất đai đều thuộc sở hữu — và chỉ có thể thuộc sở hữu của Nhà nước. Chính phủ Trung Quốc cho người dùng thuê đất trong 30, 40 hoặc 70 năm, tùy thuộc vào việc đất được sử dụng cho mục đích gì. Đất được trả lại cho Chính phủ vào cuối hạn hợp đồng cho thuê và nhà nước sẽ giữ bất kỳ tài sản nào trên đất đó, chẳng hạn như các tòa nhà mà bạn cho xây trên đất. Đây là một trong những lý do tại sao các nhà đầu tư Trung Quốc lại đang mua bán bất động sản tại Nhật.
Tại Trung Quốc, công dân có thể sở hữu các tòa nhà. Nhưng lại có những hạn chế ở cấp thành phố về số lượng nhà mà công dân Trung Quốc có thể sở hữu, và những ai có thể sở hữu chúng. Các hạn chế đặc biệt chặt chẽ ở các thành phố cấp 1 đáng mơ ước như: Bắc Kinh, Quảng Châu, Thượng Hải và Thâm Quyến. Người nước ngoài chỉ có thể mua nhà nếu họ đã sống ở Trung Quốc một cách hợp pháp — với visa làm việc hoặc visa du học phù hợp — trong một năm. Với tư cách là một chủ sở hữu nước ngoài, chỉ có bạn mới có thể sử dụng nhà của bạn. Bạn không thể cho thuê nhà của mình, như bạn có thể làm ở Nhật. Đó là một lý do khác khiến đất tại Nhật lại hấp dẫn người mua Trung Quốc.
Nhìn quanh châu Á, Hồng Kông, Singapore và Hàn Quốc đều cho phép người nước ngoài sở hữu đất ở một mức độ nào đó. Nhưng hầu hết các khu vực pháp lý tại châu Á đều giống như Indonesia, điều này khiến cho những người không phải là công dân nước sở tại muốn sở hữu bất kỳ bất động sản nào cũng đều rất khó khăn.
Ví dụ như ở Thái Lan, có giới hạn về tỷ lệ phần trăm của một đơn vị chung cư mà người nước ngoài có thể sở hữu. Và như trường hợp của Kidman Ranch minh họa, Úc trở nên nhạy cảm về quyền sở hữu của người nước ngoài. Úc cấm người nước ngoài mua nhà hiện có và bắt đầu buông lỏng các giao dịch rồi truy tố các đại lý bán những căn nhà này.
Cách nghiên cứu bất động sản tại Nhật Bản
Vậy bạn có thể tìm thấy danh sách bất động sản và thông tin về giá bất động sản tại Nhật ở đâu?
Khi bạn tìm đất để mua hoặc thuê ở Nhật, bạn tham khảo một tạp chí, trang web đăng danh sách đất hoặc các tủ kính trưng bày tại cửa hàng đại lý bất động sản. Nhiều trong số những danh sách này được cung cấp bởi Hệ thống Mạng Thông tin Bất động sản, hoặc REINS, một dịch vụ chỉ có sẵn cho các đại lý bất động sản. Các danh sách ở Nhật đều bằng tiếng Nhật, nhưng bạn có thể dễ dàng đọc ra khi học được quy tắc.
Đó là một sự khác biệt lớn với Canada và Hoa Kỳ, nơi có Dịch vụ Cung cấp Danh sách Đa dạng, một dịch vụ trực tuyến tập trung cho thấy hầu hết tất cả đất đai đều có sẵn tại một địa điểm nhất định. Hoa Kỳ cũng có các trang web như Zillow quảng cáo nhà để bán. Các trang web này cũng cung cấp dữ liệu về giá nhà trong một khu phố cụ thể, xu hướng giá theo thời gian và giá bán ước tính nhà của bạn.
Tại Nhật Bản, các dịch vụ thẩm định chuyên nghiệp đều có sẵn, nhưng lại phức tạp và đắt hơn nhiều so với giá duyệt trên một trang web. Có nhiều công ty đang tìm cách hiện đại hóa danh sách bất động sản và hệ thống dữ liệu của Nhật Bản, điều này sẽ giúp người nước ngoài và người dân địa phương mua bất động sản tại Nhật dễ dàng hơn.
Sự thiếu minh bạch này cũng ảnh hưởng đến thông tin sở hữu. Ví dụ, ở Hồng Kông, bạn có thể mua bản tóm tắt một mảnh đất từ Cơ quan Đăng ký Đất đai. Chỉ với một vài đô la, bạn có thể biết được ai sở hữu mảnh đất, họ mua mảnh đất ấy khi nào và họ đã trả bao nhiêu tiền để mua. Bản tóm tắt cũng liệt kê các khoản thế chấp còn tồn đọng và các lệnh của chính phủ cho việc sửa chữa khẩn cấp. Tại Singapore, chính phủ có một trang web được gọi là MyProperty, nơi chủ nhà có thể xem miễn phí các tài liệu về quyền sở hữu và sơ đồ ranh giới đất. Tại Nhật Bản, bạn sẽ nhận được một số thông tin này từ đại lý bất động sản.
Đăng ký và chuyển nhượng tại Nhật Bản
Bây giờ chúng ta hãy nói về các vấn đề pháp lý. Nhiều thuộc địa của Đế quốc Anh cũ, như Hoa Kỳ, Canada, Úc, New Zealand, Singapore và Hồng Kông, đều sử dụng luật chung. Ở các quốc gia sử dụng luật chung, quyết định của thẩm phán dựa trên các tiền lệ do các thẩm phán khác đưa ra.
Hầu hết châu Âu và Nam Mỹ lại sử dụng luật dân sự, nơi các thẩm phán dùng một văn bản pháp luật để đưa ra quyết định cho các trường hợp. Nhật Bản có một hệ thống lai kết hợp pháp luật dân sự và tập quán pháp. Từ điển Luật của người da đen định nghĩa tập quán pháp là: “các tập quán được xem như các yêu cầu pháp lý hoặc các quy tắc ứng xử bắt buộc”. Sự kết hợp giữa luật dân sự và tập quán pháp này làm cho môi trường pháp lý của Nhật Bản trở nên độc đáo, đặc biệt là những thứ liên quan đến quyền của người thuê nhà.
Một khác biệt quan trọng khác chính là cách các thỏa thuận mua bán được viết ra. Ở phương Tây, các thỏa thuận mua bán thường dài dòng, các tài liệu phức tạp bao gồm hầu hết mọi tình huống. Tại Nhật Bản, thỏa thuận mua bán lại ngắn gọn, hình thức tiêu chuẩn bao gồm các khái niệm cơ bản, như mô tả về đất, số tiền bán đất, tên của nhà cung cấp và người mua, hậu cần cho việc bàn giao và bất kỳ điều khoản đặc biệt nào.
Ở phương Tây, một thỏa thuận mua bán có thể dễ dàng lên tới hơn 20 trang. Tại Nhật Bản, thông tin này được trình bày trong phần giải thích các vấn đề quan trọng, được đại lý bất động sản đọc to cho người mua. Có thể mất ít nhất 30 phút để đọc phần giải thích các vấn đề quan trọng. Các giao dịch phức tạp có thể mất nhiều thời gian hơn.
Nhật Bản là một xã hội phi tôn giáo, và luật sư đóng một vai trò nhỏ trong hầu hết các giao dịch mua nhà. Ở Nhật Bản, vai trò của công chứng viên tư pháp cũng tương tự như công chứng viên trong một quốc gia sử dụng luật dân sự. Các công chứng viên tư pháp đảm bảo rằng các thủ tục giấy tờ được thực hiện một cách chính xác, quyền sở hữu được chuyển giao và việc mua được đăng ký đúng với cơ quan đăng ký đất đai.
Nhật Bản sử dụng một hệ thống đăng ký chứng thư, trong đó các tòa nhà và đất đai được đăng ký với tư cách là các thực thể riêng biệt. Trong hệ thống chứng thư, không có gì đảm bảo rằng quyền sở hữu đất không bị sai sót, chẳng hạn như ranh giới đất không chính xác, tài liệu bị mất hoặc chữ ký còn thiếu. Hồng Kông và hầu hết các bang tại Hoa Kỳ đều sử dụng hệ thống chứng thư.
Nhưng một số tỉnh tại Canada, cũng như Úc, Iran, New Zealand, Singapore và các khu vực pháp lý khác lại sử dụng hệ thống Torrens. Khi đất đã được nhập vào sổ đăng ký trong hệ thống Torrens, thì quyền sở hữu được giả định là đã hoàn tất. Trong hệ thống Torrens, tài liệu về quyền sở hữu không cần được xác minh mỗi khi có giao dịch. Người mua và người bán thích hệ thống Torrens vì hệ thống này cho phép việc bán hàng được thực hiện nhanh chóng. Ở một số quốc gia sử dụng hệ thống Torrens, quyền sở hữu có thể được chuyển giao trong vài phút, so với thời gian ba đến bốn tuần tại Nhật Bản.
Cần lưu ý rằng tất cả các tài liệu về bán và mua đất ở Nhật Bản đều sẽ bằng tiếng Nhật. Nói chung, các tài liệu liên quan đến bán hàng được dịch sang tiếng Anh nhằm mục đích tham khảo và không có hiệu lực pháp lý. Đó là một sự khác biệt so với Hồng Kông, nơi tiếng Trung và tiếng Anh là ngôn ngữ chính thức, và tiếng Anh thường là ngôn ngữ kiểm soát.
Một điểm khác biệt quan trọng nữa chính là cách thức đo lường nhà. Tại Nhật Bản, diện tích khu vực có thể bán được được đo từ nửa đường bên trong bức tường. Vì vậy, một căn hộ rộng 800 foot vuông ở Nhật Bản thực sự chỉ có 800 feet vuông không gian là có thể sử dụng. Một số nơi, như Hồng Kông, đưa cả các khu vực chung như hành lang, trục thang máy và trụ sở câu lạc bộ vào việc tính toán khu vực có thể bán được. Ở Úc, bãi giữ xe cũng được đưa vào.
Quy hoạch đất tại Nhật Bản
Quy hoạch đất tại Nhật Bản bao gồm việc sử dụng đất để làm nhà ở, khu thương mại và khu công nghiệp. Nhưng quy định về quy hoạch tại Nhật đã được đưa ra sau khi nhiều khu phố được thành lập và việc sử dụng đất cho nhiều mục đích cùng lúc trở nên phổ biến. Nhà kết hợp cửa hàng tại Machiya, Kyoto - với không gian bán lẻ ở phía trước và nhà ở phía sau — là một ví dụ điển hình của phương pháp này.
Thời kì công nghiệp hóa của Nhật Bản đã chứng kiến các nhà máy và các cơ sở công nghiệp khác được xây dựng trên khắp đất nước, đôi khi ở gần khu dân cư. Địa điểm ở Nerima-ku ở miền bắc Tokyo là một ví dụ điển hình. Khu dân cư cách Tokyo Gas chưa đến 200 mét. Cơ sở này có sáu trong số các bể chứa, mỗi bể có đường kính khoảng 30 mét. Điều này không chỉ ở riêng Tokyo — tôi đã thấy các bể chứa tương tự trong các khu dân cư gần Osaka và Kobe.
Một trong những ví dụ thành công nhất của Nhật Bản về quy hoạch là khu đèn đỏ Kabukicho khét tiếng ở Tokyo, được xây dựng lại thành khu giải trí sau Thế chiến II. Việc quy hoạch đô thị của Nhật Bản có vẻ chỉ là ngẫu nhiên, nhưng lại là một bước tiến lớn cho các nước khác tại châu Á.
Ví dụ, ngôi làng đô thị này nằm ở trung tâm Quảng Châu, một thành phố hiện đại khác của Trung Quốc. Và trong khi các nhà quy hoạch đô thị Nhật Bản và Trung Quốc có thể có những tầm nhìn khác nhau, người mua đất Trung Quốc và Nhật Bản đều rất thích những ngôi nhà mới.
Sở thích của người mua nhà tại Nhật Bản
Điều này hợp lý bởi nhiều lý do. Đầu tiên, trong vài năm qua, chính phủ Nhật Bản đã khuyến khích việc xây các ngôi nhà và căn hộ “có tuổi thọ lâu dài" để có thể cải tạo và cập nhật chúng.
Ngoài việc thiết kế và xây dựng chất lượng cao, các tòa nhà mới sẽ thân thiện với môi trường, kết hợp các tính năng xanh và sử dụng ít năng lượng và ít chi phí hơn để vận hành so với các cấu trúc cũ.
Cũng thật là một ý kiến thông minh bởi vì các tòa nhà mới đáp ứng các tiêu chuẩn địa chấn hiện tại. Điều đó đánh dấu tầm quan trọng mới sau trận động đất năm 2011. Tuy nhiên, những ngôi nhà mới ở Nhật Bản lại giảm giá nhanh chóng.
Ưu tiên của người mua đối với nhà mới, cùng với tám triệu căn nhà trống của Nhật Bản và chất lượng kém của nhiều tòa nhà cũ đồng nghĩa với việc các căn nhà cũ sẽ bị phá hủy và không được cải tạo.
Điều đó có nghĩa là người mua đang tìm kiếm một “handyman's special” — một ngôi nhà mà họ có thể mua với giá rẻ và thêm các giá trị bằng cách sơn và trát vữa vào cuối tuần — và có thể sẽ khiến họ thất vọng. Hơn nữa tại Nhật không có nhiều kiểu văn hóa tự-làm-đi như nhiều nước phương Tây.
Sau khi bùng nổ nhà đất và tan rã vào những năm 1980 và 1990, không có gì đáng ngạc nhiên khi nhiều người ở Nhật Bản chọn thuê, thay vì sở hữu nhà. Tỷ lệ sở hữu nhà của Nhật Bản là 62%, nhiều hơn Đức, nơi 53% người dân sở hữu nhà, nhưng ít hơn Singapore, ở mức 91%.
Nhưng số liệu thống kê đó chỉ cho biết một phần của câu chuyện, bởi vì tỷ lệ sở hữu nhà lại khác nhau trong toàn quận. Ở một số vùng nông thôn, hơn 70% số người sở hữu nhà. Mặt khác, Tokyo có tỷ lệ chủ sở hữu nhà thấp nhất quốc gia, ở mức 45%.
Một số lượng lớn người thuê nhà, kết hợp với lợi nhuận cho thuê dồi dào, làm cho Nhật Bản — và đặc biệt là Tokyo - thành một nơi hấp dẫn để trở thành chủ nhà. Sự hấp dẫn đó được tạo ra bởi thực tế là người thuê nhà Nhật Bản ổn định và có xu hướng không thường xuyên di chuyển. Tỷ lệ di chuyển dân cư của Nhật Bản là khoảng 21%, so với 41% ở Canada và hơn 50% ở Hoa Kỳ.
Tài chính và thế chấp tại Nhật Bản
Bây giờ chúng ta hãy nói về tài chính và thế chấp ở Nhật Bản. Nếu bạn là công dân Nhật Bản hoặc cư dân hợp pháp của Nhật Bản, ngân hàng sẽ cho bạn mượn tiền để mua nhà chính hoặc nhà phụ. Sẽ dễ dàng hơn - và rẻ hơn - cho người nước ngoài vay tiền nếu họ là thường trú nhân tại Nhật Bản hoặc kết hôn với một công dân Nhật Bản.
Các khoản thế chấp qua biên giới phổ biến ở nhiều thị trường. Ví dụ: Người Canada mượn tiền mua nhà ở Hoa Kỳ và công dân Vương quốc Anh mua nhà nghỉ ở Pháp hoặc Tây Ban Nha. Ở nhiều nơi, bạn cũng có thể vay tiền qua biên giới để đầu tư bất động sản. Thật không may, nếu bạn không sống ở Nhật, rất khó để có được tài chính mua nhà đất tại Nhật Bản.
Tính đến tháng 9 năm 2016, tôi biết một công ty tài chính cung cấp các khoản thế chấp cho cư dân Hồng Kông mua bất động sản tại Nhật. Và có một ngân hàng từ Singapore, Đài Loan và Trung Quốc đại lục cho các công dân tương ứng của họ.
Người mua không phải cư dân nước sở tại là thị trường thích hợp ở Nhật Bản. So với công dân Nhật, người không cư trú trả lãi suất cao hơn. Người không cư trú cũng nhận được tỷ lệ cho vay và giá trị thấp hơn và các kỳ hạn cho vay ngắn hơn. Và bởi vì đây không phải là thị trường cốt lõi cho các ngân hàng, những khoản thế chấp này có thể được rút lại mà không ai chú ý. Tuy nhiên, có một vài lựa chọn tài chính cho người không cư trú mua bất động sản tại Nhật Bản.
Bạn có thể thế chấp một ngôi nhà mà bạn sở hữu bên ngoài Nhật Bản và sử dụng số tiền thu được để mua tài sản tại Nhật Bản. Nếu bạn mua toàn bộ tòa nhà, bạn có thể thành lập một công ty và sử dụng công ty đó để có được tài chính. Đây là một giải pháp tốn kém, tốn thời gian và không hiệu quả đối với một căn hộ đơn lẻ. Hoặc bạn có thể làm những gì hầu hết mọi người làm, và trả tiền mặt.
Khi nói đến tiền, trừ khi bạn là cư dân hợp pháp, bạn không thể mở một tài khoản ngân hàng ở Nhật Bản. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải dựa vào một đại lý để thanh toán các hóa đơn của bạn, thu tiền thuê nhà và chuyển số tiền thu được lại cho bạn. Đại lý cũng có thể nộp tờ khai thuế cho bạn.
Bảo hiểm và thuế ở Nhật Bản
Bảo hiểm hỏa hoạn và chủ nhà tại Nhật Bản cũng tương tự như các gói có sẵn ở các quốc gia khác. Tuy nhiên, cũng giống như nhiều nơi, thiệt hại do động đất - và sự tàn phá gây ra bởi hỏa hoạn và sóng thần liên tục — bị loại trừ khỏi các chính sách bảo hiểm hỏa hoạn. Hơn nữa, tại Nhật Bản, bảo hiểm động đất không có sẵn như là một chính sách độc lập. Và có cả vốn hóa quy định bao nhiêu bảo hiểm bạn có thể mua.
Rồi thì bạn có thể cho rằng bảo hiểm động đất không đáng giá, bởi vì hầu hết giá trị trong một ngôi nhà của người Nhật Bản lại ở trong đất chứ không phải trong cấu trúc.
Cuối cùng, hãy để tôi nói cho bạn biết về thuế bạn sẽ trả khi mua bất động sản tại Nhật. Bạn trả thuế tiêu thụ cho giá cả của tòa nhà và phí cho đại lý. Khi bạn mua, có một khoản thuế tương đối nhỏ và thuế mua lại. Và bạn trả thuế thu nhập trên hóa đơn cho thuê, với phạm vi khấu trừ thông thường.
Điều làm cho Nhật Bản đặc biệt chính là có cả thuế địa phương, tỉnh và quốc gia và chúng dựa trên hơn năm hệ thống thẩm định khác nhau. Những thẩm định này ít liên quan đến giá thị trường của bất động sản và được tiến hành theo các lịch trình khác nhau của Cơ quan Thuế Quốc gia, Bộ Hạ tầng Đất đai, Giao thông và Du lịch và bởi các thành phố tự trị riêng lẻ.
Có một số loại thuế bị đình chỉ và có kế hoạch tăng thuế tiêu thụ từ mức hiện tại là 8% lên 10% vào năm 2019.
Khi bạn bán đất, bạn phải trả thuế tăng vốn, cái mà sẽ được giảm nếu bạn đã giữ đất hơn năm năm. Điều này khác với Hồng Kông, nơi vốn không có thuế tăng vốn. Tương tự, Canada cung cấp miễn thuế lợi tức khi bạn bán nhà chính của mình.
Đây là bản tóm tắt ngắn gọn về cách mua bất động sản tại Nhật khác như thế nào với các thị trường khác. Để biết thêm thông tin về bất động sản Nhật và quốc tế, vui lòng xem các sách của tôi Landed Japan và Landed Global, có sẵn trong cả hai ấn bản in và sách điện tử.
Xin cảm ơn.
Biên dịch bởi: ST – Housing
Link bài viết gốc: http://landedbook.com/2016/11/15/buying-japanese-real-estate-an-international-comparison/
