Bất động sản tại Nhật Bản: Có phải thời điểm để mua?

Tháng 8 24, 2018 5 Comments

Bất động sản tại Nhật Bản: Có phải thời điểm để mua?

Vùng nông thôn ở Nhật Bản rất đẹp nhưng dân số lại đang thu hẹp nhanh chóng

Bản dịch dưới đây là của bài thuyết trình với tựa đề Bất động sản tại Nhật: Có phải thời điểm để mua? - Được phát biểu tại Phòng Thương mại Canada tại Hồng Kông ngày 17/11/2010. Video về buổi thuyết trình có sẵn tại đây.

Bài thuyết trình giới thiệu các khái niệm cơ bản về đầu tư vào bất động sản Nhật Bản:

Xu hướng nhân khẩu học hình thành nhu cầu về nhà ở tại Nhật Bản
Làm thế nào mà nội di cư đang tạo ra nhu cầu về căn hộ ở Tokyo
Thị trường nhà ở tại Nhật Bản khác với Hoa Kỳ và Anh như thế nào
Các rủi ro cụ thể của Nhật Bản như ô nhiễm đất, điện hạt nhân, động đất và lở đất
Người dân địa phương nghĩ về những ngôi nhà ở Nhật Bản như thế nào
Cơ hội và rủi ro trong nhà bị tịch thu tại Nhật Bản
Những vấn đề độc đáo phải đối mặt với các cộng đồng ở vùng nông thôn Nhật Bản
Nơi tìm cơ hội đầu tư bất động sản tại Nhật Bản

Để biết thêm thông tin, vui lòng xem tại Đất đai Nhật Bản.

Bất động sản Nhật Bản: Có phải thời điểm để mua?

Khi tôi đến Tokyo vào năm 1988, bất động sản Nhật Bản được cho là nơi đắt đỏ nhất trên thế giới. Một trong những tuyên bố đáng nhớ nhất chính là vùng đất dưới Cung điện Hoàng gia ở Tokyo còn đáng giá hơn cả bang California. Vào thời điểm đó, ý tưởng mua nhà ở Nhật của bất cứ ai ngoại trừ những người giàu có là một việc rất buồn cười.

Nhưng trong 22 năm qua, giá đất của Nhật Bản đã giảm theo đồng yên. Giá cũng tương đối giảm so với Hồng Kông, London, New York và Sydney, khiến cho một ngôi nhà nhỏ hoặc tài sản mang lại thu nhập ở Tokyo là một lựa chọn rất thực tế đối với nhiều người. Ngày nay, bất động sản ở Nhật Bản – được mô tả trong một từ - rẻ.

Sau đây là một số yếu tố khiến cho Nhật Bản trở nên thú vị. Thứ nhất, không giống như Hồng Kông và Trung Quốc, bất động sản Nhật Bản đang ở - hoặc gần dưới đáy của chu kỳ. Và không có hạn chế đối với người nước ngoài khi mua đất, nhà cửa hay bất động sản đầu tư tại Nhật Bản.

Thế chấp có sẵn từ người cho vay trong nước và quốc tế. Ngân hàng chính sách lãi suất bằng không của Nhật Bản sẽ được tái khẳng định vào tháng 10 khiến cho vay tài chính trở nên rẻ.

Niềm tin dường như cũng đang thay đổi. Việc giá đất giảm đã bị chậm lại. Và trong tháng 9, công ty bảo hiểm tai nạn lớn nhất Nhật Bản, Tokio Marine, đã công bố kế hoạch đầu tư 50 tỷ yên - khoảng 600 triệu đô la Mỹ - trong lĩnh vực bất động sản nhà ở.

Cuối cùng, mặc dù có một luồng tin tức tiêu cực từ các phương tiện truyền thông Nhật Bản và quốc tế, Nhật Bản vẫn là nền kinh tế lớn thứ hai hoặc thứ ba trên thế giới. Nơi đây có lực lượng lao động được đào tạo, công nghệ tiên tiến và lịch sử vượt qua những thách thức, chẳng hạn như tăng giá tiền tệ và giá dầu tăng cao. Và Nhật Bản đứng thứ 11 trong Chỉ số Phát triển Con người của Liên hợp quốc, đứng trước Thụy Sĩ, Pháp, Hồng Kông và Singapore.

Vì vậy, đây có phải là thời điểm tốt để mua bất động sản Nhật Bản hay không? Tôi tin là có. Trong thực tế, tôi đã mua một căn hộ ở Tokyo vào tuần này.

Nhưng nếu bạn có dự định mua, bạn phải hiểu xu hướng nhân khẩu học của Nhật Bản và những điều kỳ quặc của thị trường bất động sản ở Nhật Bản. Hãy bắt đầu cùng với nhân khẩu học.

Nhân khẩu học

Là một nhà triết học người Pháp thế kỷ 19, Auguste Comte lưu ý rằng, nhân khẩu học là vận mệnh. Không ở đâu đúng với ý nghĩ đó hơn thị trường nhà ở tại Nhật Bản, nơi đang được định hình bởi ba xu hướng nhân khẩu học chính:

Dân số đang già hóa và suy giảm;
Ngày càng có nhiều hộ gia đình nhỏ;
Và việc di cư đến các thành phố lớn trở nên phổ biến.

Theo kết quả của những xu hướng này, một số vùng lân cận và các loại tài sản sẽ hoạt động tốt hơn và luân chuyển hơn so với các khu vực khác.

Tính trên toàn quốc, trong 5 người sẽ có hơn một người bây giờ đã trên 65 tuổi, và một phần tư dân số sẽ trên 75 tuổi vào năm 2025. Hơn 89% người cao tuổi của Nhật Bản sở hữu nhà, hầu hết là nhà biệt lập. Trong số đó nhiều ngôi nhà đã được mua cho các gia đình trẻ và ngôi nhà quá lớn cho việc cư ngụ hiện tại của họ. Kết quả là, có rất nhiều nhà cũ lớn và lâu đời.

Khi người cao tuổi mua hoặc thuê nhà, họ muốn ở gần ga tàu lửa và ga tàu điện ngầm. Họ thích ở trong các tòa nhà chung cư có thang máy.

Ở gần bệnh viện, các dịch vụ giải trí và xã hội quan trọng hơn việc có trường học gần đó. Người cao tuổi cũng muốn sử dụng các thiết kế phổ biến, trong đó có kết hợp những thứ như công tắc đèn lớn, cửa rộng và dốc dành cho xe lăn, các tính năng tương đối hiếm ở Nhật Bản.

Trên khắp đất nước, các hộ gia đình đang suy giảm. Xu hướng này được thúc đẩy bởi:

Tỷ lệ ly dị cao hơn
Những thanh niên thất nghiệp không có khả năng kết hôn
Giữa những người kết hôn thì gia đình trở nên nhỏ hơn
Và người già sống xa con cái của họ.

Kết quả là, một ngôi nhà nhỏ ấm cúng sẽ rẻ hơn khi dùng để ở và có nhiều khả năng giữ lại được giá trị của chúng nhiều hơn so với những ngôi nhà lớn.

Hiện nay dân số Nhật Bản dự kiến sẽ giảm từ 127 triệu xuống còn 90 triệu và 102 triệu vào năm 2050. Khả năng đảo ngược xu hướng này - thông qua sự gia tăng tỷ lệ sinh hoặc do dòng người nhập cư - là rất thấp.

Một số chuyên gia tin rằng dự báo dân số chính thức vẫn còn lạc quan và những sân chơi trống thế này sẽ là điểm đến chung.

Rõ ràng, khi dân số nhỏ hơn thì nhu cầu về nhà ở cũng ít đi, và các nhà đầu tư thông minh sẽ mua những nơi mà họ muốn sống.

Chuyển đến Tokyo

Dân số ngày càng tăng cho Khu vực đô thị Tokyo - bao gồm Kanagawa, Saitama và Chiba - và đến một mức độ thấp hơn, Osaka và Nagoya. Là trung tâm thương mại, hành chính, giáo dục và văn hóa của Nhật Bản, Tokyo là một nam châm tài năng, thu hút hơn 117.000 cư dân mới đến trong năm 2009. Cũng trong năm đó, 37 tỉnh trong số 47 tỉnh đã báo cáo tỷ lệ di cư thuần tuý, chỉ riêng Hokkaido đã mất hơn 12.000 người. Và những người ở lại có xu hướng là những người lớn tuổi hơn, chẳng hạn như người đã về hưu, những người không có con cái.

Điều đó có nghĩa là bạn sẽ cần phải cẩn thận khi mua bất cứ nơi nào bên ngoài các thành phố lớn của Nhật Bản.

Mỗi xu hướng này sẽ có ảnh hưởng đến giá cả mà bạn trả ngày hôm nay, và giá bạn sẽ nhận được khi bạn bán lại tài sản của mình.

Bây giờ, hãy xem xét một số điều kỳ lạ khiến cho bất động sản Nhật Bản trở nên độc đáo.

Ở bất kỳ quốc gia nào, mua nhà là trường hợp cổ điển của việc thông tin không đối xứng. Bạn có thể mua một hoặc hai tài sản trong cuộc đời của mình. Khi bạn làm thế, bạn sẽ sử dụng một đại lý có kiến thức sâu sắc về khu phố. Bạn sẽ làm việc với một người cho vay - những người hiểu biết thị trường thế chấp từ trong ra ngoài. Và bạn sẽ mua từ một nhà cung cấp – người nhận thức được những thứ còn thiếu sót ở bất động sản của họ, bao gồm cả việc người hàng xóm ở tầng trên thích giải trí cho đến tận sáng sớm.

Tóm lại, mọi người trong quy trình sẽ hiểu biết nhiều hơn bạn. Điều đó đưa bạn vào một bất lợi đáng kể. Và bất lợi sẽ tăng nếu bạn đang dùng một ngôn ngữ nước ngoài và đang xử lý các luật và phong tục lạ.

Vấn đề tiền bạc

Nếu bạn là người mua ở nước ngoài, có một vài điều cần cân nhắc trước khi bạn dấn thân vào. Một là về đồng yên, mức cao gần 15 năm so với đồng đô la Mỹ. Mặc dù mức tăng gần đây của đồng yên được định giá chỉ cao 5% theo chỉ số Big Mac của Economist. Nhiều nhà xuất khẩu lớn của Nhật Bản hiện đang dự báo tỷ lệ giá hối đoái là 90 yên cho một đồng đô la. Và khi người Mỹ và người Châu Âu tiếp tục phá giá tiền tệ của họ, tôi tin rằng đồng yên sẽ vẫn mạnh mẽ trong khoảng thời gian ngắn và vừa.

Tài chính là một vấn đề khác. Mặc dù tỷ lệ mặc định về khoản vay mua nhà thấp, các ngân hàng lớn của Nhật Bản đã miễn cưỡng mở rộng thế chấp cho khách hàng nước ngoài, đặc biệt nếu họ không phải là cư dân thường trú. Và người mua không phải người Nhật thường ngạc nhiên khi phát hiện ra rằng, nếu họ vay từ một ngân hàng trong nước, lịch sử tín dụng ở nước ngoài của họ đa phần không có liên quan.

May mắn thay, tình trạng này đang thay đổi. Một số ngân hàng địa phương cỡ vừa, như Shinsei và Suruga, chủ động tiếp thị các khoản vay mua nhà cho người nước ngoài, cũng như những người cho vay quốc tế như Ngân hàng Quốc gia Úc và HSBC. Tuy nhiên, các khoản vay này có các hạn chế về độ tuổi của người đi vay và việc sử dụng lẫn vị trí của tài sản. Theo quy định, việc tài trợ cho một căn hộ mới ở Tokyo dễ dàng hơn nhiều so với một ngôi nhà gỗ trượt tuyết ở Hokkaido.

Những người cho vay quốc tế thường sẽ chấp thuận trước khoản vay của bạn và sử dụng các mẫu đơn xin bằng tiếng Anh. Tuy nhiên các thỏa thuận mua bán và các tài liệu khác sẽ viết bằng tiếng Nhật và bản dịch các tài liệu này không có ràng buộc về mặt pháp lý. May mắn thay, hầu hết các giao dịch sử dụng các biểu mẫu chuẩn do các tổ chức như Hiệp hội các đại lý bất động sản phát hành.

Dữ liệu thị trường

Tuy nhiên đối với người mua trong nước và quốc tế, một trong những thách thức lớn nhất là thiếu thông tin về giá cả ở Nhật Bản. Ở tại Hồng Kông, bạn có thể nhập địa chỉ vào trang web của ngân hàng và ngay lập tức nhận được giá trị thế chấp ước tính. Các đại lý bất động sản lớn duy trì các trang web có danh sách yêu cầu và giao dịch cũng như tiền thuê. Và chỉ với một vài đô la, Cơ quan Đăng ký Đất đai sẽ cung cấp cho bạn một bản in thể hiện số tiền thanh toán của chủ sở hữu của tài sản trước đó, cũng như bất kỳ trở ngại bên ngoài nào hoặc chỉ dẫn từ Bộ Xây dựng.

Nhật Bản nằm ở phía ngược lại khi nói đến minh bạch giá. Trong khi chính phủ gần đây đã đưa ra một đăng ký giao dịch trực tuyến, dữ liệu sẽ chỉ chạy lùi về năm 2005 và nó không mang tính bao quát. Nhật Bản có Hệ thống mạng thông tin bất động sản, hoặc REINS, tương tự như dịch vụ trực tuyến được tìm thấy ở Canada và Hoa Kỳ, nhưng REINS chỉ có thể tiếp cận được với các đại lý bất động sản. Sự thiếu tính minh bạch này là tốn kém: Một nghiên cứu ước tính chỉ ra rằng trung bình một người mua một căn hộ đã qua sử dụng chi hơn 1 triệu yên cho chi phí tìm kiếm, chẳng hạn như tham quan những ngôi nhà mở.

Một khác biệt khác nữa là thái độ đối với những ngôi nhà đã qua sử dụng. Ở Nhật, người ta thích những thứ mới, và nhà thường được xem là hàng tiêu dùng. Nhà ở thuộc sở hữu trước đó chỉ chiếm 13% doanh thu, so với 78% ở Hoa Kỳ và 89% ở Anh. Trung bình, các ngôi nhà Nhật Bản bị phá hủy sau 30 năm, so với 55 năm ở Hoa Kỳ và 77 năm ở Vương quốc Anh.

Nhà ở Nhật Bản

Kết quả là, một ngôi nhà ở phương Tây đang được sử dụng sẽ dễ dàng bị phá huỷ khi chúng ở Nhật Bản. Nhiều tòa nhà cũ thực sự có giá trị tiêu cực, bởi vì người mua phải trả tiền cho ai đó để phá hủy cấu trúc và dọn dẹp đống đổ nát trước khi họ xây dựng lại.

Thời gian làm việc dài và tuổi thọ xây dựng ngắn có nghĩa là việc tự mình sửa chữa nhà không phổ biến Nhật Bản. Điều đó có thể dẫn đến các vấn đề về bảo trì trong các ngôi nhà được sở hữu trước. Và bạn có thể gặp khó khăn khi tìm một người nào đó để kiểm tra căn nhà trước khi bạn mua nó.

Bởi vì những ngôi nhà cũ và căn hộ không được người dân địa phương ưa chuộng, đôi khi bạn có thể tìm thấy những món hời từ chúng. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn xây dựng đã được thắt chặt vào năm 1981. Tiêu chuẩn được nâng lên lần nữa vào năm 2000, khi Đạo luật Bảo đảm Chất lượng Nhà ở và bảo hành 10 năm về nhà mới được giới thiệu.

Và hãy xem xét các dự án liên quan đến kiến trúc sư Hidetsugu Aneha, người đã giả mạo dữ liệu thiết kế cho 99 tòa nhà ở khu vực Tokyo, bao gồm khu chung cư này. Aneha-san bị kết án tù 5 năm vào tháng 12 năm 2006.

Những lo ngại về biến đổi khí hậu đã thúc đẩy chính phủ xây dựng các ngôi nhà bền vững hơn để có thể được cải tạo và bán lại. Nhưng đây là một sáng kiến gần đây, và phần lớn số lượng nhà ở hiện tại đã được xây dựng trong 30 năm qua. Chính phủ cũng cung cấp các khoản giảm thuế và các ưu đãi khác để khuyến khích việc sử dụng các công nghệ thân thiện với môi trường, chẳng hạn như kính hai lớp và pin mặt trời. Với việc Nhật Bản phụ thuộc vào năng lượng nhập khẩu, đây là một sự phát triển mang tính tích cực.

Như tôi đã đề cập, bạn có thể mua bất động sản thu nhập tại Nhật Bản. Có rất nhiều tòa nhà văn phòng lâu đời và bất động sản thương mại hoàn trả - thường được bán trên cơ sở đa tầng hoặc nhiều tầng – gây nên khổ sở. Mặt khác, tài sản nhà ở có thể tạo ra lợi nhuận tổng trên 10%.

Nếu bạn mua bất động sản nhà ở, hãy đảm bảo bạn nghiên cứu luật bảo vệ người thuê nhà của Nhật Bản. Tiền thuê ngoại ngạch và các phong tục khác khiến cho việc thuê nhà ở Nhật Bản trở nên đắt đỏ. Nhưng những người thuê nhà - đặc biệt là những người có hợp đồng thuê kiểu cũ - được hưởng sự bảo vệ đáng kể về mặt pháp lý.

May mắn thay, việc tranh chấp tài sản hiếm khi đưa ra tòa. Các khu định cư được thương lượng phổ biến hơn. Nhưng, bởi vì hệ thống pháp lý của Nhật Bản mờ mịt và tập trung vào việc duy trì sự hài hòa của xã hội, các vấn đề pháp lý có xu hướng ít rõ ràng hơn là ở phương Tây.

Mua bán bất động sản là một quá trình “thực hành” ở Nhật Bản. Đối với hầu hết các giao dịch, thỏa thuận mua bán đơn giản được bổ sung bởi một tài liệu gọi là “giải thích các vấn đề quan trọng”, một đại lý bất động sản được cấp phép sẽ đọc to cho bạn nghe trước khi thỏa thuận mua và bán được thực thi. Có thể mất vài giờ để đọc giải thích, bao gồm tất cả mọi thứ từ lịch sử thanh toán đến điều khoản bảo hành.

Chuyển nhượng quyền sở hữu được xử lý bởi một nhà tìm kiếm tư pháp, một luật sư chuyên gia nộp hồ sơ đăng ký tại Cục Các vấn đề về pháp lý. Các tòa nhà và đất đai được đăng ký riêng biệt, cho phép xây dựng nhà ở và chung cư cao tầng trên đất được tổ chức theo hợp đồng thuê dài hạn. Điều này là rất quan trọng, bởi vì giá trị nằm ở phần đất chứ không phải ở cấu trúc toà nhà.

Các yếu tố rủi ro

Hãy cẩn thận với các mối nguy hiểm tự nhiên. Nhật Bản là nơi nổi tiếng với động đất, nhưng rủi ro này lại không trải dài trên khắp đất nước. Nhật Bản cũng là nơi xảy ra vụ lở đất chết người nhất trong lịch sử, khi đã giết chết hơn 15.000 người tại thành phố Shimabara vào năm 1792. Hầu hết qua các năm, sạt lở đất giết chết nhiều người hơn là động đất.

Bão và lũ lụt cũng là một mối đe dọa khác: Khoảng 20% của Tokyo nằm dưới mực nước cao bình thường, điều này khiến cho thành phố dễ bị bão và sóng thần. May mắn thay, chi tiết bản đồ về lũ lụt và động đất đều có sẵn, giúp bạn dễ dàng tránh khỏi những mối nguy hiểm này.

Cũng có những mối nguy hiểm do con người tạo ra. Hơn một phần ba các địa điểm là nơi sản xuất cũ của quốc gia, nhiều nơi trong số đó là ở các khu vực đô thị, bị nhiễm asen, chì và các chất độc khác. Hàng chục nghìn tấn biphenyls polychlorinated, hoặc PCB, vẫn còn trong kho đang chờ xử lý. Và amiăng đã được sử dụng gần đây vào năm 2006.

Nhật Bản cũng có một ngành công nghiệp điện hạt nhân lớn với kỷ luật về bảo đảm an toàn. Tìm kiếm trên Google “Monju” hoặc “Rokkasho” để biết thêm chi tiết.

Tôi không muốn phóng đại các mối đe dọa gây ra bởi những mối nguy hiểm này. Nhưng chúng là thật, và giá trị bao gồm cả nỗ lực tích cực của bạn.

Bạn sẽ muốn cẩn thận nếu bạn mua tài sản bị tịch thu. Cuộc suy thoái bắt đầu vào mùa thu năm 2008 đã tạo ra sự tăng đột biến về số lượng nhà bị tịch thu mà có thể bán với chiết khấu lớn. Một số công ty giúp mọi người mua nhà bị tịch thu và nếu tiếng Nhật của bạn đủ tốt, bạn có thể giao dịch trực tiếp với tòa án.

Giảm giá cho những ngôi nhà ở các vùng nông thôn và thành phố thứ cấp lớn hơn nhiều so với những địa điểm nổi tiếng, như Tokyo. Và bạn sẽ cần tiền mặt, vì người cho vay hiếm khi cung cấp tài chính cho nhà bị tịch thu. Bạn không thể kiểm tra bên trong những ngôi nhà này trước khi mua, mặc dù có ảnh có sẵn. Và nhiều bất động sản có người thuê nhà, một số người trong số đó có thể là yakuza.

Cuối cùng, và có lẽ quan trọng nhất, nhiều nhà bị tịch thu đã được chọn giao bởi các nhà đầu tư chuyên nghiệp trước khi chúng tiếp cận thị trường. Bạn có thể tìm thấy những món hời, nhưng chúng lại khan hiếm ở những địa điểm mong muốn.

Vấn đề nông thôn

Các khu vực nông thôn và các thành phố hạng nhì cung cấp không khí trong lành và không gian với giá cả phải chăng là một nguồn giá rẻ khác. Tuy nhiên cả hai đều đang chịu ảnh hưởng của việc di cư đến Tokyo và các thành phố lớn khác. Việc suy giảm trở nên tồi tệ hơn bởi việc các nhà máy đóng cửa sản xuất, nhiều nhà máy trong số đó đang chuyển ra nước ngoài để thoát khỏi cảnh trả mức lương cao và đồng yên tăng cao. Khi các nhà máy đóng cửa, kĩ năng lành nghề dần biến mất và hiếm khi trở lại.

Trong quá khứ, chính phủ quốc gia tài trợ các tuyến đường sắt, đường cao tốc, con đập và các dự án cơ sở hạ tầng lớn khác ở khu vực nông thôn. Những dự án này cung cấp nhiều công việc xây dựng cần thiết giúp duy trì nền kinh tế địa phương. Tuy nhiên, nhiều dự án trong số này hiện đang được xem xét, thu nhỏ lại hoặc hủy bỏ, thêm vào sự bất ổn về kinh tế.

Khi chính quyền địa phương hết tiền, họ đóng cửa trường học và bệnh viện. Đường sắt, sân bay, các tuyến phà và thậm chí cả các trạm xăng đều đóng cửa, và có một sự thiếu hụt bác sĩ trên toàn quốc đặc biệt là ở các khu vực nông thôn.

Có một khả năng thực tế là việc cắt giảm có thể tạo ra một vòng luẩn quẩn, nơi mà mức dịch vụ thấp hơn khiến nhiều người bỏ đi hơn, giảm thuế và gây ra nhiều tổn thất hơn nữa.

Những vấn đề này ảnh hưởng đến cộng đồng trên khắp Nhật Bản, bao gồm cả những nơi như Yubari, ở Hokkaido. Ở một trung tâm khai thác than cũ, dân số của Yubari giảm từ 110.000 năm 1960 xuống dưới 12.000 hiện nay. Thành phố tuyên bố phá sản và hiện nợ đã tích lũy được 32 tỷ Yên.

Các vấn đề của Yubari, đã được đề cập đến trong thời gian dài trên các phương tiện truyền thông Nhật Bản, khiến cho những người đọc nghiêm túc nghĩ đến việc mua một ngôi nhà nông thôn hoặc một tài sản tiêu khiển. Nhiều khu nghỉ mát của Nhật Bản được bao quanh bởi các nền kinh tế suy sụp tương tự.

Điều đó nói rằng, nếu bạn đầu tư lâu dài, khu vực nông thôn cung cấp một cơ hội hấp dẫn.

Không có gì là bí mật khi nông dân ở Nhật Bản nghỉ hưu, và chỉ có một số ít con cái của họ quan tâm đến việc điều hành trang trại gia đình. Đến năm 2005, gần 400.000ha đất canh tác đã bị bỏ hoang. Gần như gấp đôi quy mô của đô thị Tokyo.

Trang trại của Nhật Bản rất nhỏ. Trung bình, chúng chiếm 1/20 diện tích của một trang trại ở Đức và 1% diện tích ở Hoa Kỳ. Kích thước nhỏ của những trang trại này khiến chúng không hiệu quả, và nhiều nông dân phải phụ thuộc vào tiền trợ cấp để tồn tại.

Khi số lượng nông dân giảm và thanh niên tiếp tục di cư đến các thành phố như Tokyo và Yokohama, ảnh hưởng chính trị của khu vực nông thôn sẽ giảm. Tại một thời điểm nào đó - có lẽ vào khoảng giữa thế kỷ - chi phí trợ cấp nông dân và đô thị nông thôn sẽ trở nên không bền vững.

Cuối cùng, chính phủ sẽ cho phép - và khuyến khích - củng cố các tiểu điền của Nhật Bản và sự ra đời của công ty nông nghiệp. Điều này sẽ không xảy ra vào tương lai – khi mà các nhóm chính phủ, nông nghiệp và cộng đồng quan tâm mạnh mẽ đến việc duy trì hiện trạng - nhưng điều đó sẽ xảy ra. Và nó sẽ được thúc đẩy bởi những tiến bộ trong công nghệ, cũng như thương mại quốc tế và các lực lượng chính trị.

Ví dụ, robot và công nghệ sinh học đang được sử dụng để nâng cao hiệu quả của các trang trại của quốc gia. Nhật Bản đang dần nóng lên với ý tưởng tham gia một hiệp định thương mại tự do Thái Bình Dương. Và các công ty như FamilyMart đã công bố kế hoạch phát triển thực phẩm ở Nhật Bản và bán nó ở Trung Quốc.

Nhưng việc tái cấu trúc bán buôn ngành nông nghiệp của Nhật Bản là một chặng đường dài. Vậy hôm nay bạn nên mua ở đâu?

Nơi để mua

Hãy bắt đầu với địa điểm. Tokyo sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ việc di cư nội bộ mà tôi đã đề cập trước đó. Tôi sẽ mua nhà ở 23 phường của Tokyo, gần một trong những trục đường chính đi lại qua các ga Shibuya, Shinjuku, Ikebukuro hoặc Ueno, nơi được chỉ định ở đây với các ngôi sao. Khu vực bên trong tuyến tàu Yamamote, nơi có trung tâm thành phố Tokyo và được thể hiện ở đây với màu đen, có nhiều khu phố nổi tiếng, khu dân cư hạng sang. Ngoài ra còn có những giá trị hấp dẫn trong các tầng lớp lao động, như Itabashi-ku, nơi tôi đã mua một căn hộ.

Ở Nhật Bản, gần như tất cả mọi người đều sử dụng phương tiện công cộng, vì vậy một ngôi nhà gần ga tàu hoặc ga tàu điện ngầm luôn là một vụ cá cược tốt. Và đừng quên kiểm tra bản đồ lũ lụt và động đất của khu phố nhé.

Căn hộ nhỏ sẽ được hưởng lợi từ xu hướng nhân khẩu học mà tôi đã đề cập trước đó, đặc biệt là nếu họ có thiết kế thân thiện với người cao tuổi. Hãy chắc chắn rằng tòa nhà đang thuộc quyền sở hữu – chứ không được thuê - đất. Để tự mình sử dụng, những ngôi nhà mới hơn có khả năng chống động đất và tiết kiệm năng lượng tốt hơn. Các căn hộ cũ hơn thường được khấu hao hoàn toàn và mang lại lợi suất thuê cao hơn.

Cuối cùng, là một lời cảnh cáo. Có rất nhiều bất động sản giá rẻ có sẵn tại Nhật Bản. Và khi một cái gì đó rẻ bất thường, luôn có một lý do tốt kèm theo, chẳng hạn như ở gần một khu nghĩa trang, một dự án sửa chữa lớn về mặt cấu trúc, hoặc một xa lộ mới đã được lên kế hoạch cho khu phố.

Điều đó cho thấy rằng, có những giá trị tốt ở Nhật Bản. Và với một ít nghiên cứu bạn có thể sở hữu một ngôi nhà, một tài sản mang lại thu nhập hoặc một nhà nghỉ đặc biệt ở một quốc gia cho đến gần đây đã vượt xa tầm với của tất cả những người mua giàu có nhất.