CHI PHÍ MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NHẬT: PHÂN TÍCH PHÍ VÀ THUẾ MUA

Tháng 8 22, 2018 4 Comments

Trước khi đưa ra đề nghị mua bất động sản tại Nhật Bản, điều quan trọng là phải có ước tính tốt về tổng chi phí xuất túi của bạn và hiểu khi nào chi phí sẽ phát sinh trong quá trình mua.
Thông thường khi mua một tài sản thuộc sở hữu trước, chủ sở hữu nên hoàn thành toàn bộ giao dịch (từ khi nhận thanh toán cho đến khi bàn giao chìa khóa) trong vòng chưa đầy ba tháng, vì vậy tại thời điểm đưa ra ưu đãi, bạn sẽ cần phải có một số tiền đáng kể trong tay để trang trải các chi phí linh tinh, v.v. Xin lưu ý rằng chi phí dưới đây chỉ là ước tính và sẽ tùy thuộc vào nội dung thỏa thuận của bạn với người bán trong số các yếu tố khác.
Tại thời điểm ký Thỏa thuận mua bán: Thanh toán giảm (trong hầu hết các trường hợp là 10% giá mua), chi phí linh tinh (khoảng 1,7% giá mua)
Tại thời điểm đóng (bàn giao chìa khóa): Phần còn lại của giá mua (giá mua trừ đi thanh toán), chi phí linh tinh (khoảng 6-10% giá mua)
1-2 năm sau khi mua: Thanh toán thuế thu nhập bất động sản (thay đổi tùy thuộc vào tài sản)

Thuế Thu Nhập Bất Động Sản
Thông báo cho khoản thuế này sẽ đến từ văn phòng quận/tỉnh trưởng trong 6-18 tháng sau khi giao dịch hoàn tất.
Có thể có sự giảm thuế đặc biệt trong trường hợp một số điều kiện pháp lý được thỏa mãn (ví dụ, nhà ở được xây dựng sau năm 1982, tổng kích thước 50-240 mét vuông, vv), nhưng các điều kiện pháp lý hiện hành để giảm khác nhau ở từng quận/tỉnh. Ngoài ra, để được giảm thuế, một số quận/tỉnh yêu cầu khai báo từ chủ sở hữu mới trong một khung thời gian nhất định sau khi mua, vì vậy đây là điều bạn nên xác minh trước với một công ty bất động sản địa phương hoặc văn phòng thuế cho chính quyền quận/tỉnh, v.v.

Thuế Tiêu Dùng
Các trường hợp không áp dụng thuế tiêu thụ
Trong trường hợp người bán của nơi cư trú trước là một cá nhân, thuế tiêu thụ sẽ không được tính vào giao dịch. Giá mua đất cũng không bao giờ chịu thuế tiêu thụ.

Các trường hợp được áp dụng thuế tiêu thụ
Tuy nhiên, thuế tiêu thụ được tính vào phí đại lý, và nếu bất động sản đã được tân trang lại bởi một công ty bất động sản trước khi chuyển nhượng, thuế tiêu thụ có thể là do chi phí tân trang lại.
Thuế tiêu thụ phải trả cho các giao dịch trong các tòa nhà và các công trình khác trên đất. Khoản tiền này cũng phải trả cho phí người ghi nhận hợp pháp, được trả cho việc ghi nhận chuyển quyền sở hữu các tòa nhà và / hoặc đất trong sổ đăng ký bất động sản. Ngoài ra, thuế tiêu thụ thường được tính như là một phần của phí ban đầu cho vay, nhưng các chi tiết cụ thể khác nhau theo từng người cho vay.

Chi Phí Ký Kết Hợp Đồng Mua Bán
Số tiền đặt cọc được thanh toán tại thời điểm thực hiện thỏa thuận mua bán thường là 10%, nhưng số tiền chính xác tùy thuộc vào thỏa thuận giữa người mua và người bán.
Trong trường hợp tài sản là một tài sản cao cấp có nhu cầu cao, người bán có thể yêu cầu một khoảng đặt cọc cao hơn 10%. Khoản đặt cọc thường là phần trả góp đầu tiên của giá mua, với số dư đến hạn vào lúc hoặc trước khi đóng giao dịch (tức là tại thời điểm bàn giao chìa khóa).
Trong trường hợp điển hình, nếu người mua hủy giao dịch sau hợp đồng nhưng trước khi đóng, người mua sẽ mất tiền đặt cọc và nếu người bán hủy giao dịch trước khi đóng, người bán phải trả cho người mua hai lần số tiền đặt cọc.

Thuế Tem Trên Hợp Đồng Mua Bán
Số tiền khác nhau tùy thuộc vào giá mua, nhưng được giảm trong trường hợp bán tư nhân một nơi cư trú thuộc sở hữu từ trước có giá trị từ 10-50 triệu JPY (cùng với các điều kiện khác) đến 10.000 JPY. Ngay cả trên một tài sản với giá mua là 99 triệu yên, thuế tem sẽ chỉ là 30.000 JPY khi đáp ứng các điều kiện để giảm thuế đặc biệt.

Phí Đại Lý
Thường là 3,24% giá mua + 64.800 JPY (đây là giới hạn pháp lý mức trên).
Một nửa phí đại lý thường được thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng mua bán, với số dư hết hạn vào lúc đóng.

Chi Phí Phải Trả Tại Hoặc Trước Thời Điểm Đóng
Vì thường người bán muốn số dư của giá mua được thanh toán trực tiếp vào tài khoản ngân hàng cá nhân, nếu bạn đang có ý định vay, bạn nên kiểm tra với người cho vay để xem người cho vay có đồng ý chuyển một phần khoản vay thế chấp trực tiếp vào người bán. Ngoài ra, đôi khi người bán sẽ yêu cầu thanh toán ba phần của giá mua (một phần tại thời điểm hợp đồng, một phần khi các điều kiện khác được đáp ứng và số dư khi đóng).

Chi Phí Khác Cho Việc Vay Tiền, Chuyển Quyền Sở Hữu, V.V.
Khi số tiền của khoản vay gốc đã được ngân hàng của bạn chấp thuận, bạn sẽ thực hiện thỏa thuận vay được gọi là 金銭消費貸借契約書 hoặc kinsen shouhitaishaku keiyakusho trong tiếng Nhật. Sẽ có một khoản thuế đóng dấu trên mỗi bản gốc đã ký của hợp đồng cho vay. Tại thời điểm đóng, chi phí mua linh tinh thường sẽ bằng từ 6-13% giá mua, tùy thuộc vào chi tiết cụ thể của tài sản, số tiền vay thế chấp, v.v. Bạn sẽ có thể nhận được một khoản tiền ước tính các chi phí này tốt hơn sau khi kiểm tra thực tế tài sản và thảo luận kết quả và chi tiết về khoản vay với người cho vay của bạn.

Thuế Đóng Dấu Cho Thỏa Thuận Vay
Số tiền thuế phụ thuộc vào số tiền của khoản vay gốc. Trong trường hợp có khoản vay từ 10-50 triệu JPY, thuế là 20.000 JPY.

Chi Phí Lưu Hồ Sơ
Có những khoản phí dịch vụ cho người cố vấn tư pháp để xác minh nội dung của sổ đăng ký bất động sản trước khi chuyển và ghi lại thế chấp của người cho vay và chuyển quyền sở hữu cho người mua. Ngoài ra còn có các loại thuế thu âm riêng biệt gọi là 登録免許税 hoặc touroku menkyozei trong tiếng Nhật.

Phụ Phí Vay
Phí hành chính, lệ phí đối với người bảo lãnh vay, phí bảo hiểm cháy, bảo hiểm nhân thọ nhóm (団体信用生命保険 hoặc dantai shin'yo seimei hoken trong tiếng Nhật). Các khoản vay linh tinh cụ thể khác nhau tùy thuộc vào loại khoản vay và người cho vay.

Phí Đại Lý
Thông thường, nửa cuối của phí đại lý sẽ đến hạn vào thời điểm đóng. Nếu bạn mua trực tiếp từ một công ty bất động sản, đôi khi không có đại lý riêng hoặc phí trung gian.

Thuế Quy Hoạch Đô Thị Và Thuế Tài Sản Cố Định
Chủ sở hữu tính đến ngày 1 tháng 1 chịu trách nhiệm về các loại thuế này. Ngoài giá mua, thường người bán yêu cầu người mua trả cho họ tỷ lệ phần trăm của các loại thuế này tương ứng với số ngày mà chủ sở hữu mới sẽ sở hữu bất động sản trong năm dương lịch. Đối với căn hộ, có thể có thêm các khoản thanh toán tạm ứng cho phí quản lý, dự trữ sửa chữa, v.v ...
Để biết thêm chi tiết về nhà ở tại Nhật vui lòng liên hệ ST Housing nhé